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2011/1/19(录以备忘)70年后土地“无偿收回” 岂非挑战《物权法》?  

2011-01-19 08:21:37|  分类: 录以备忘 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(录以备忘)70年后土地“无偿收回” 岂非挑战《物权法》?

2011-01-18 08:48 [来源]:现代快报

房屋所有权不能离开土地使用权而独立存在,皮之不存,毛将焉附?当土地使用权被强行、无偿收回后,房屋所有权也就被打上了一个大大的问号。当然,无偿收回后,再收巨额续期费用几乎是当然的“最优”选择,但是这样苦的是一套房交了两次费的百姓。核心问题在于,《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,这种无偿收回是对《物权法》的公然挑战,这是必须警惕的动向。

在几年前陷入一场土地使用权“70年大限”带来的极度焦虑后,最近,有房产的人们再一次陷入了类似的情境中。“70年大限”之惑尚未理清,70年后才算的账现在居然有人也预告了。这就是遭到一致谴责的“上海国有建设用地使用权出让预申请须知”中的规定:土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。

这就使得我们需要多看几眼穷尽一代二代三代才买起的房屋,以存给将来的念想。当然,公众希望借助高层、法律的力量摆脱这样的困境。帮助公众走出这样的困境,和解决高房价问题一样重要、迫切。

如果说,之前人们焦虑,还带有一种“房子在那放着,总会有办法平稳渡过关口”的侥幸心理的话,那么“上海须知”就是以文件的形式令70年之后房屋所遇到的一切不幸初露端倪,首先,无偿收回,标志着土地使用权旁落他手;其次,若继续使用必须“购买”,费用收多收少全在于公权力;再次,如果不续交使用费,房屋产权就被架空,会不会被强拆,或者会不会不由分说拆了重新设计土地用途,这样的问题仍然如悬在空中的石头随时会落下来砸到人。房屋所有权不能离开土地使用权而独立存在,皮之不存,毛将焉附?当土地使用权被强行、无偿收回后,房屋所有权也就被打上了一个大大的问号。当然,无偿收回后,再收巨额续期费用几乎是当然的“最优”选择,但是这样苦的是一套房交了两次费的百姓。核心问题在于,《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,这种无偿收回是对《物权法》的公然挑战,这是必须警惕的动向。

幸好,这还不是法律。但是,这样的文件很不厚道。说白了,按照“须知”精神,“70年大限”一到,人们的房屋马上就会成为权利飘摇之下的“悬案”。或许70年之后人们有全新的技术将自己70年前的祖屋在空中安放,但前提是落地请开手机,因为地面的政府工作人员会告知你该付多少多少重新启动后的土地续期使用费,或许还包括一笔滞纳金。但理智告诉我们,空中不可能允许你占据,而这样的技术也是不可靠的。

可靠的是,在“须知”还没有成为法律,成为所有地方政府都采取的手段之前,需要高层叫停这种公开搞“无偿收回”的做法,不能到了各地都纷纷效仿时,再作决断。“须知”所代表的相关行政条文,显示出一种继承“卖地财政”衣钵、继续与民争利的冲动,是必须及时遏制的。

可以将“无偿收回”看作是对“自动续期”的一种挣脱或倒退,但是本质上,这是地方政府出于利益考量而做出的“进一步”的选择。当能够卖的土地卖到渐渐枯竭的时候,70年之后的“土地”就不可避免地成为唐僧肉。“70年”并不遥远,由于销售周期的延宕,很多住宅土地使用权根本无法达到70年之久。这怎不叫人立马如坐针毡?

而追溯一直以来“土地70年大限”引起的社会焦虑,可以发现,焦点更多集中于“70年之后到底该怎么办”。有关部门应从法律层面尽快给出“70年之后到底该怎么办”的明确答案,如果此问题继续悬而不决,就会带来更多的困扰。给个公允的说法真的有那么难吗?非也。

《物权法》关于土地使用期限的相关规定也是一个妥协的结果,“自动续期”的相关表达,尽管也表现出在当时那样一种情境下艰难形成的共识,但这毕竟是一种搁置争议的产物,留下了使某些地方政府可以随时按照自己的意愿出台利己规定的“尾巴”。本来,搁置争议先立法,也是有积极意义的,问题是,争议是不能搁太久的,搁太久了,就会有人惦记,就会做出种种违背民意的行为,就会引起更大的争议。

围绕“土地70年大限”问题,也曾出现过令人揪心的“倒退”,早在2009年3月,一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件,开始在全国国土厅局系统“征求意见”,住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。(《中国经营报》)

如今看来,修改法律,明确规定“70年或100年之后土地无偿续期或象征性收费后续期”就成为必须。这样的修改对象显然以《土地管理法》最为迫切,而为了不授人以柄,《物权法》相关规定也有修改的必要。

需要看到的是,法律的修改需要最大限度征求民意。“上海须知”忽然出炉,人们有知情权吗?正是罔顾民意出台这样一个“须知”,才遭到了最强烈的质疑。

然而,我们不能释怀的是,“上海须知”只是做了一只出头鸟。一些喜欢钻法律空子的地方政府肯定还会打“70年后”的主意。喝止“上海须知”的意义正在于,不能让土地财政之后的“收地财政”成为普及的可能。

2011/1/19

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